根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等有關(guān)法律法規(guī)，我局制定了《中華人民共和國國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布土地增值稅征收管理工作規(guī)則的公告》(以下簡稱《公告》)。 為方便納稅人理解，現(xiàn)將政策解讀如下:01公告背景為適應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)改革后征管新形勢，提高我市土地增值稅管理水平，我局結(jié)合具體職能調(diào)整和土地增值稅征管現(xiàn)狀，特制定本公告， 從而進(jìn)一步加強(qiáng)舊房登記、清算申報、清算管理、后期銷售、轉(zhuǎn)讓等土地增值稅項目的征收管理。 2公告主要內(nèi)容(一)關(guān)于地方稅務(wù)局、稽查局土地增值稅管理職責(zé)土地增值稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)局；各稽查局負(fù)責(zé)查處我市范圍內(nèi)土地增值稅偷稅、漏稅、抗稅等稅收違法行為。 (2)土地增值稅房地產(chǎn)項目管理1。項目注冊。 結(jié)合我市房地產(chǎn)開發(fā)實際情況，納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的項目名稱申請項目登記；城市更新項目可結(jié)合城市更新項目核準(zhǔn)書和社會投資項目登記證進(jìn)行登記。 分期開發(fā)的項目，應(yīng)當(dāng)結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預(yù)售許可證和納稅人核算，按照集體合議后的分期建設(shè)項目確認(rèn)項目登記。 2.項目變更。 納稅人項目登記后，因相關(guān)事項變更確需變更的，應(yīng)當(dāng)自相關(guān)事項變更之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請，并提交相關(guān)材料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過集體合議確認(rèn)是否變更項目登記。 (三)我市經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)征《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)要求地方人民政府認(rèn)真落實土地供應(yīng)、資金投入、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)完成。 為貫徹落實中央文件精神，積極支持保障性住房建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓政府部門批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，無需預(yù)征土地增值稅，應(yīng)在取得收入后次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 上述保障性住房是指我市保障性住房的范圍，主要包括公共租賃住房、政策性住房(住宅商品房和人才住房)等。 (四)土地增值稅清算申報流程土地增值稅清算主體為土地增值稅納稅人。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審查。 納稅人符合土地增值稅清算條件后，計算應(yīng)納土地增值稅稅額，先自行申報納稅，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，再為房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)清應(yīng)納土地增值稅，多退少補(bǔ)。 (五)具備清算條件項目的后續(xù)管理為進(jìn)一步加強(qiáng)對符合清算條件的房地產(chǎn)項目的管理，深圳注冊公司新流程圖及時組織清算。公告規(guī)定，對符合清算條件的房地產(chǎn)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在符合第十五條規(guī)定后一年內(nèi)制定清算方案，清算方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體協(xié)商一致。 納稅人應(yīng)當(dāng)自收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報。 (六)清算審計管理為進(jìn)一步規(guī)范清算審計工作，提升審計專業(yè)性，《公告》要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)成立項目清算審計組，并記錄審計過程；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的審核期限、納稅人的納稅期限和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將納稅人轉(zhuǎn)移到稽查部門。 (七)清算后再轉(zhuǎn)讓的后期管理《公告》規(guī)定了土地增值稅清算后房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的納稅期限。納稅人按月匯總，在次月納稅期內(nèi)申報繳納土地增值稅；進(jìn)一步明確了清算后轉(zhuǎn)讓結(jié)束時土地增值稅的計算方法。 (八)房地產(chǎn)項目核查清算程序需要核查清算的房地產(chǎn)項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體合議后確定。 納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不予批準(zhǔn)征收。 (九)舊房判定標(biāo)準(zhǔn)《公告》規(guī)定，舊房包括:在房地產(chǎn)二級市場購買一年以上(不含一年)且自建房屋使用一年以上(不含一年)的房產(chǎn)；從三級房地產(chǎn)市場購買的房地產(chǎn)；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為自用或出租一年以上(不含一年)的房地產(chǎn)。 自建房屋(不含房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品)使用一年以上，即從竣工驗收到簽訂出讓合同的時間為一年以上。 (十)舊房轉(zhuǎn)讓的征收核實方法包括扣除項目核實和征收率核實兩種方法。 稅務(wù)機(jī)關(guān)在核定扣除項目時，可以根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證的登記價格或者土地財產(chǎn)管理部門查詢的原始購買價格核定納稅人的附加扣除基數(shù)；屬于自建房屋(含適用舊房政策的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)該房產(chǎn)的建筑價格和原價，核定基數(shù)進(jìn)行附加扣除。 核定征收率僅適用于存量房屋個人轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅。 03實施時間本公告自2021年1月1日起施行。 ??